近段時間以來，多家房企傳出有關子公司分拆上市的相關消息。其中，服務于存量市場的物業(yè)管理板塊成為大多數(shù)房企進行資本化運作的首選。
就在10月19日，卓越商企服務集團有限公司（6989.HK，以下簡稱“卓越商企服務”）正式登陸港交所，成為大灣區(qū)商業(yè)物管第一股。根據(jù)招股書，公司計劃將本次募資凈額的70%用于業(yè)務擴張，包括戰(zhàn)略性收購及投資。
在萬億規(guī)模的物業(yè)市場中，卓越商企服務是少數(shù)專注于高端商務物業(yè)管理服務賽道的公司，且已深耕約20年之久。在上市招股中，卓越商企服務更是引入了陣容亮眼的9位基石投資者，包括騰訊、京東、雪湖資本等。最終，公司獲國際機構投資者超額認購近34倍，香港公開發(fā)售方面則取得超過650倍的超額認購。
值得注意的是，卓越商企服務是少數(shù)先于集團地產(chǎn)板塊實現(xiàn)資本化的物管企業(yè)，但其實現(xiàn)上市也離不開來自母公司卓越集團的支持和保障。而另一方面，卓越商企服務上市鑼聲的敲響，對卓越集團而言同樣意義非凡。
“新起點，新征程”，卓越商企服務方面如此闡述自己由此開啟的身處資本化平臺之路。針對公司為何能夠獲得頂尖資本的青睞，以及完成上市后的下一步計劃等問題，近日，《經(jīng)營報》記者專訪了卓越商企服務總經(jīng)理、執(zhí)行董事郭瑩。
卓越商企服務的前身是卓越物業(yè)管理，成立于1999年10月27日，從事為商務及住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務。2006年，卓越物業(yè)管理接管卓越集團開發(fā)的首個商務項目——深圳卓越大廈，由此開始涉足商務物業(yè)服務領域，并以深圳為原點深耕大灣區(qū)，逐步延伸形成全國化布局。
后經(jīng)過一系列股權轉(zhuǎn)讓及股權架構調(diào)整，2020年1月13日，卓越商企服務在開曼群島注冊成立。目前，公司主要是為卓越集團及第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高端商務物業(yè)提供服務。
郭瑩自2000年便加入卓越商企服務（彼時為卓越物業(yè)管理）任職，目前主要負責落實公司的戰(zhàn)略及日常運營。她告訴記者：“卓越商企服務的上市是公司經(jīng)歷了一段較長時間周密考慮的結果?！?/p>
郭瑩表示，公司認為香港資本市場是一個較為完善及成熟的市場，且投資人也更青睞于具有發(fā)展前景，商業(yè)模式更加基于客戶需求的公司。
回顧上市之路，卓越商企服務在這期間也得到了來自多家知名機構的重磅加持。
郭瑩告訴記者，她在與投資者的交流中了解到，投資者認為卓越商企服務在物業(yè)行業(yè)中擁有鮮明的特色和商業(yè)邏輯。郭瑩表示，“基石投資者更多關注的是企業(yè)的長遠發(fā)展情況，包括其自身的業(yè)務能力和核心競爭力?；顿Y者是公司成長的伙伴，而公司的發(fā)展是一場中長跑，他們希望一個好的企業(yè)能夠把自身的價值做大，而我們也將更加努力去兌現(xiàn)所給予投資者的業(yè)績目標，能夠使他們得到更多的回報?！?/p>
郭瑩亦提出公司的成功上市有三大重要意義。首先是對品牌影響力的提升，而這將通過兩方面來實現(xiàn)。一方面，公司希望借助資本市場的力量使自身的發(fā)展更具規(guī)?；?。另一方面，是未來能夠在滿足公司對應用創(chuàng)新科技的需求時獲得相應支持。
其次，成為上市公司的卓越商企服務將更有利于公司吸引和留住人才，“員工能將公司當成自身的事業(yè)平臺，也有助于公司向好發(fā)展，基業(yè)長青?！惫撊缡钦f。另外，上市公司的監(jiān)管和治理機制也將使卓越商企服務的管理更加規(guī)范化，以促進公司在良好發(fā)展的前提下提高自身的服務質(zhì)量。
最后，即便先于母公司上市，郭瑩仍對記者強調(diào)，卓越商企服務的發(fā)展離不開卓越集團的重要支持。她表示，卓越集團為公司提供了“強大的資源支持和保障”，作為卓越集團體系中的一員，卓越商企服務成功實現(xiàn)上市也將有助于進一步提升母公司品牌的影響力和社會認可度，同時擁有更多機會在社會公眾面前創(chuàng)造良好的企業(yè)形象。
在賽道選擇上，卓越商企服務定位于“商務不動產(chǎn)服務”，與其他以住宅物業(yè)為主的物業(yè)公司不同，卓越商企服務主打商務物業(yè)，并在傳統(tǒng)的基本物業(yè)管理服務基礎上，開發(fā)范圍廣泛的增值服務以滿足客戶需要，包括資產(chǎn)服務、企業(yè)服務及特定增值服務。
郭瑩表示，相比住宅物業(yè)，商務物業(yè)的客戶需求更加多元也更有針對性。比如B端客戶較為注重企業(yè)服務、員工支持和福利等方面的需求，而寫字樓服務更多面對的是投資型的業(yè)主，他們則對資產(chǎn)的前期顧問、租售、整體管理服務等比較看重。
與住宅物業(yè)的管理服務邏輯不同，商務物業(yè)的客戶具有兩個重要的價值期望，一個是資產(chǎn)保值和增值，另一個是對于B端客戶業(yè)務連續(xù)性和安全性的保障，以及員工的服務體驗?！霸跇藴驶牟藛蜗拢覀兺ㄟ^提供定制化的業(yè)務組合來匹配客戶的不同需求，這同時也是我們在高端商務物業(yè)管理服務方面的特色?！惫撜f。
在實現(xiàn)客戶價值期望所采取的措施方面，郭瑩介紹，公司分成前端、中臺、后臺三大體系。公司的后臺扮演的是能力中心的角色，涉及制定公司基本體系的標準、建設實施并應用管理工具和信息化平臺，以及建立人才發(fā)展的支持體系等；其次卓越商企服務在業(yè)務層面上形成以城市公司為中心的管理架構，并以此為中臺支持前端的整體運營和本地化建設。另外，卓越商企服務采取“目標管理”的考核體系，將績效目標分解到各個利潤中心，公司同時對核心團隊設置有一個長期的驅(qū)動績效機制。
基于上述方面，郭瑩總結了卓越商企服務的四大優(yōu)勢。她表示，第一，公司在商務物業(yè)管理服務的賽道已深耕多年，形成了較好的品牌影響力，且業(yè)績表現(xiàn)較佳。第二，在高度競爭的市場上，公司不僅具有強大的獨立業(yè)務拓展能力，而且還有來自母公司的資源支持和保障。第三，卓越商企服務具有基于客戶需求提供定制化服務的專業(yè)能力。
而對前三大優(yōu)勢起支撐作用的第四大優(yōu)勢便是在高度競爭的市場環(huán)境下，卓越商企服務鍛煉出了一支優(yōu)秀的管理團隊，同時擁有強大的專家隊伍和人才保障體系。
事實上，住宅物業(yè)與商務物業(yè)不僅在管理服務邏輯上有所不同，兩者表現(xiàn)出的現(xiàn)有市場規(guī)模也存在差距。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會提供的相關數(shù)據(jù)指出，目前我國物業(yè)管理費服務細分領域占比格局中，住宅物業(yè)的比例達69.85%。
郭瑩對記者表示，“雖然商務物業(yè)目前沒有住宅物業(yè)那么大的市場規(guī)模，但我們?nèi)匀灰獙⒆约旱囊?guī)模做大。我們對業(yè)務在橫向和縱向的發(fā)展均有考量，如果規(guī)模不大就要發(fā)展規(guī)模，但我們覺得把一個單位資產(chǎn)的服務做深做透，它所帶來的價值同樣非常重要?！?/p>
“公司要有規(guī)模，但規(guī)模也不是卓越商企服務追求的唯一目標。”郭瑩進一步解釋稱，因為公司處于商務物業(yè)管理服務的賽道，其要求公司不光具有規(guī)模，更要具備基于客戶需求的服務能力。
而在專訪中，郭瑩多次向記者提及科技賦能對公司發(fā)展的重要意義，這同時也是公司在權衡擴張速度和發(fā)展質(zhì)量之間的重要橋梁。她表示，公司希望通過實現(xiàn)標準流程和服務的線上化，疊加線下整體能力的支持以獲取在規(guī)?；l(fā)展中服務質(zhì)量的保障，同時達到有效降低管理成本、借助數(shù)據(jù)優(yōu)化運營策略的效果。
對于卓越商企服務完成上市后的下一步，郭瑩透露，一方面是根據(jù)“1+1+X”的戰(zhàn)略格局（前兩個“1”分別代表大灣區(qū)、長三角區(qū)域，“X”代表其他核心一二線及高增長城市）實現(xiàn)公司的規(guī)模化擴張，另一方面則是通過信息化的科技手段豐富公司的服務內(nèi)容，挖掘客戶更多的潛在需求。最后，卓越商企服務還將在企業(yè)的增值服務業(yè)務中，通過合作、資源整合如收并購等方式進一步完善資產(chǎn)服務、企業(yè)服務這兩個方面縱向的服務鏈。
而提及未來的客戶拓展計劃，郭瑩表示，將通過與卓越集團旗下商管、酒管等板塊進行協(xié)同合作；收并購目標區(qū)域的標桿性商務項目以在當?shù)貥淞⒐镜钠放苼慝@取更多優(yōu)質(zhì)的商務項目；利用大客戶的示范效應帶來行業(yè)以及上下游企業(yè)更多新的潛在客戶，同時繼續(xù)大客戶的業(yè)務跟隨，挖掘他們更多的潛在業(yè)務。另外，卓越商企服務亦會選擇在目標區(qū)域內(nèi)收購規(guī)模業(yè)態(tài)與公司相匹配、在當?shù)鼐哂幸欢ㄊ袌鲇绊懥Φ奈锕芄?，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。
在專訪最后，郭瑩告訴記者，對于卓越商企服務的成功上市，卓越集團董事局主席李華所發(fā)出的寄語亦是：“做好最本質(zhì)的東西——服務，提升自身的業(yè)務能力?！?/p>