3月28日,國內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商——卓越商企服務(wù)(6989.HK)(以下簡(jiǎn)稱“卓越商企”)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)公告,向市場(chǎng)遞交了一份亮眼的成績(jī)單。
截至2021年12月31日止,卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入34.7億元,同比增長(zhǎng)37.3%。在盈利能力方面,實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為9.6億元,同比增長(zhǎng)44.6%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.1億元,同比增長(zhǎng)57%,超過此前40%的增速指引。
與此同時(shí),董事會(huì)宣派年度末期每股17.38港仙股息,連同中期派付的每股現(xiàn)金18.62港仙股息,全年股息總額達(dá)到每股現(xiàn)金36.00港仙,對(duì)應(yīng)全年派息率高達(dá)70%,并承諾2022-2024未來三個(gè)財(cái)年每年全年派息率不低于50%。不斷增強(qiáng)的盈利能力疊加管理層對(duì)于高派息的承諾,充分展現(xiàn)出卓越商企經(jīng)營質(zhì)量?jī)?yōu)異,不斷為股東和投資者創(chuàng)造高額回報(bào)的強(qiáng)大實(shí)力。
對(duì)于物業(yè)行業(yè)來說,2021年無疑是具有重大轉(zhuǎn)折意義的一年。隨著越來越多的物企登上資本市場(chǎng)的舞臺(tái),物業(yè)股的稀缺性逐漸降低,加之房地產(chǎn)信用危機(jī)傳導(dǎo)而來的恐慌情緒,物管板塊的整體估值已消化至近三年的中低位區(qū)間。
筆者判斷,接下來行業(yè)內(nèi)部或會(huì)產(chǎn)生或延續(xù)細(xì)分領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。在這之中,市場(chǎng)空間大、盈利能力強(qiáng)、稀缺性突出的商務(wù)物業(yè)就尤為值得關(guān)注。
有鑒于此,筆者將結(jié)合卓越商企服務(wù)的最新年度業(yè)績(jī)報(bào)告,從規(guī)模擴(kuò)張、盈利能力、數(shù)字化轉(zhuǎn)型及人才戰(zhàn)略三個(gè)方面簡(jiǎn)要論述這家商務(wù)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域龍頭企業(yè)的基本面情況和投資價(jià)值。
一、主航道雙輪驅(qū)動(dòng),強(qiáng)勁市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)支撐高確定性成長(zhǎng)
成立于1999年,卓越商企服務(wù)一直專注商務(wù)物業(yè)管理服務(wù),主要覆蓋寫字樓、商務(wù)綜合體、企業(yè)大樓、辦公與研發(fā)園區(qū)等領(lǐng)域,是國內(nèi)少數(shù)專業(yè)為商務(wù)物業(yè),尤其是高端商務(wù)物業(yè),提供綜合服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)提供商之一。
截至2021年12月31日,卓越商企服務(wù)的總合約物業(yè)面積為5677萬平方米,同比增長(zhǎng)27%;總在管全委物業(yè)面積為4120萬平方米,較2020年增長(zhǎng)29%。合約項(xiàng)目覆蓋50座城市,在管項(xiàng)目覆蓋41座城市。其中,一線、新一線城市的在管面積占比高達(dá)85%。
按照管理業(yè)態(tài)劃分,卓越商企旗下PM商業(yè)綜合體的全權(quán)物業(yè)管理、FM設(shè)施管理賽道、住宅公寓三大業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn),全方位聚焦增長(zhǎng)。
公告顯示,卓越商企2021年商務(wù)物業(yè)業(yè)態(tài)的在管面積為1793萬平方米,實(shí)現(xiàn)收入19.62億元,同比增長(zhǎng)25.5%,營收貢獻(xiàn)占比為74.6%。公共與工業(yè)物業(yè)方面,在管面積為924.8萬平方米,實(shí)現(xiàn)收入3.5億元,同比增長(zhǎng)7.1%,營收貢獻(xiàn)占比為13.3%。此外,同期住宅物業(yè)的在管面積及收入分別為1402萬平方米和3.19億元。
(來源:公司公告)
再從項(xiàng)目來源來看,卓越商企的第三方物業(yè)拓展表現(xiàn)十分出色。公告顯示,在主航道雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的指引下,卓越商企2021年市場(chǎng)新拓第三方非住宅物業(yè)合同達(dá)121個(gè);市場(chǎng)新拓第三方非住宅年化合同金額為5.27億元;市場(chǎng)新拓第三方非住宅總合同金額為15.74億元,盡顯商務(wù)龍頭的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
從客戶類型來看,卓越商企2021年新拓大客戶合同數(shù)量49個(gè),總合同額人民幣8.03億元,新拓業(yè)務(wù)大客戶合同貢獻(xiàn)比51%,目前合作的戰(zhàn)略客戶有華為、OPPO、榮耀、Vivo等眾多高科技及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
除了第三方市場(chǎng)外拓,合資與收并購也是卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)?;l(fā)展的重要方式之一。但值得注意的是,卓越商企對(duì)于此類方式保持著高度理性和審慎的態(tài)度。正如公告所示,卓越商企期望達(dá)到的是與原股東長(zhǎng)期合作,實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展壯大。
筆者認(rèn)為,近兩年物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局日益激烈,卓越商企互利共生的合作與收并購態(tài)度疊加極具優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)化能力,是其實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、穩(wěn)增長(zhǎng)的核心要義。
卓越商企強(qiáng)大的綜合實(shí)力也受到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可,樹立起了良好的品牌知名度和市場(chǎng)影響力。
在過去一年里,卓越商企服務(wù)榮膺“2021中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”(TOP14)、“2021中國辦公物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)”(TOP2)、卓品商務(wù)服務(wù)有限公司榮獲“2021中國物業(yè)服務(wù)多種經(jīng)營優(yōu)秀企業(yè)”,是行業(yè)內(nèi)極具代表性的優(yōu)質(zhì)商務(wù)物企。
二、盈利能力穩(wěn)健提升,發(fā)力增值服務(wù)打開成長(zhǎng)天花板
有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為,物管行業(yè)普遍存在提價(jià)困難,盈利空間有限的增長(zhǎng)難題,這也是造成此輪物管板塊估值集體回調(diào)的原因之一。
卓越商企服務(wù)作為布局高端商務(wù)物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè),一方面,區(qū)別于傳統(tǒng)住宅物業(yè),商務(wù)物業(yè)所提供的是更加專業(yè)的資產(chǎn)維護(hù)和更為廣泛的資產(chǎn)服務(wù),因而擁有更高的定價(jià)權(quán)以及更強(qiáng)的議價(jià)權(quán)。數(shù)據(jù)顯示,2021年,卓越商企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)同期增長(zhǎng)44.6%,綜合毛利率上升至27.7%,釋放了盈利能力持續(xù)提升的積極信號(hào)。進(jìn)一步按業(yè)務(wù)類型劃分,商務(wù)物業(yè)毛利率為25.5%,公共及工業(yè)物業(yè)毛利率為13.8%,住宅為17.0%,商務(wù)物業(yè)明顯高于住宅物業(yè)的盈利水平,也因此有效帶動(dòng)了整體毛利率的提升。
另一方面,卓越商企專業(yè)的運(yùn)營管理能力使其能夠拉開與同行的差距,創(chuàng)新能力則賦予其更廣闊的成長(zhǎng)空間,這一點(diǎn)可以從表現(xiàn)持續(xù)向好的增值服務(wù)上得以體現(xiàn)。
公告顯示,公司于報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)收入約7.81億元,較去年同期高增117.7%,營收貢獻(xiàn)占比為22.5%。從盈利能力的角度來看,增值服務(wù)的毛利率拉升了6.9個(gè)百分點(diǎn)至41.5%。
據(jù)了解,卓越商企在增值服務(wù)領(lǐng)域加速突破、多元增長(zhǎng),在資產(chǎn)服務(wù)、建筑機(jī)電服務(wù)、企業(yè)服務(wù)、其他企業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上,構(gòu)建出TO B業(yè)務(wù)的雙增長(zhǎng)曲線,建立起卓越商企在商務(wù)物業(yè)領(lǐng)域強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí),也為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來了巨大的想象空間。
在這之中,建筑機(jī)電服務(wù)圍繞“一個(gè)中心,兩個(gè)基本點(diǎn)”轉(zhuǎn)型升級(jí),夯實(shí)增值服務(wù)第一增長(zhǎng)曲線,2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.3億元,同比高增109%。
而旗下被譽(yù)為業(yè)界高端服務(wù)的第一品牌的“卓品商務(wù)”服務(wù),則以錨定企業(yè)服務(wù),服務(wù)內(nèi)容涵蓋商務(wù)禮品定制服務(wù)、茶歇服務(wù)、行政代采服務(wù)、房屋托管、長(zhǎng)短租公寓銷售、高端家政服務(wù)等等,是卓越商企加速價(jià)值釋放,培育增值服務(wù)的未來第二增長(zhǎng)曲線,2021年卓品商務(wù)收入實(shí)現(xiàn)1.17億元,同比大增50%。
可以看到,通過提供多元化、精細(xì)化的增值服務(wù),卓越商企能夠很好地滿足企業(yè)客戶復(fù)雜化、個(gè)性化、多元化的服務(wù)訴求,從而增加客戶的黏性,這也是商管物企專業(yè)能力的關(guān)鍵體現(xiàn)。
同時(shí)由于卓越商企增值服務(wù)的價(jià)值創(chuàng)造能力較高,其有效拉動(dòng)了整體盈利水平的提高,是公司持續(xù)發(fā)力的收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)潛力點(diǎn)。
在筆者看來,增值服務(wù)占比的持續(xù)提升更是卓越商企不斷挖掘更多的商務(wù)物業(yè)服務(wù)價(jià)值,持續(xù)升級(jí)服務(wù)能力,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力得到不斷提升的最好體現(xiàn)。
(來源:公司公告)
三、借力技術(shù)優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì),構(gòu)筑最深厚的護(hù)城河
當(dāng)前的物管行業(yè)正處于從傳統(tǒng)服務(wù)模式到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要階段,互聯(lián)網(wǎng)以及智能科技設(shè)備為物企提高智能化水平、打造智慧社區(qū)奠定了良好技術(shù)基礎(chǔ)。
基于多年來在商務(wù)辦公領(lǐng)域的摸索與經(jīng)驗(yàn)積累,卓越商企以E+智慧雙平臺(tái)為主要服務(wù)載體,以E+“卓品”為客戶服務(wù)平臺(tái),E+FM為設(shè)施設(shè)備管理平臺(tái),提升智能化運(yùn)營水平,以智能樓宇推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的智慧城市運(yùn)營,實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)服務(wù)自動(dòng)化,提升管理效率及服務(wù)質(zhì)量,抑制剛性成本上升,以及服務(wù)邊界和深度升級(jí)的進(jìn)一步突破。
數(shù)據(jù)顯示,在E+FM智慧管理信息平臺(tái)的助力下,卓越商企2021年整體數(shù)據(jù)指標(biāo)同比提升111%,同時(shí)集成式呼叫中心的建立也實(shí)現(xiàn)了20%的人力取代及效率提升。
另值得一提的是,卓越商企高度重視人才培養(yǎng)及儲(chǔ)備,正不斷打造堅(jiān)不可摧的人才護(hù)城河。公告顯示,卓越商企有完善的階梯式人才培養(yǎng)機(jī)制,從內(nèi)部人才培養(yǎng)和外部招聘為選拔輸送人才,從管理發(fā)展和專業(yè)發(fā)展打造雙通道發(fā)展路,真正做到了內(nèi)功修煉,修筑起堅(jiān)不可摧的人才護(hù)城河。
展望未來,卓越商企將繼續(xù)強(qiáng)化技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì),借助科技的力量提升管理效率和服務(wù)水平,并輸出具有卓越特色的綜合管理人才與專業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),為每位客戶提供最專業(yè)的服務(wù)保障,對(duì)增強(qiáng)綜合實(shí)力形成雙重助力。
結(jié)尾
總體來說,在海外風(fēng)險(xiǎn)擾動(dòng)、國內(nèi)疫情反復(fù)、地產(chǎn)震蕩波及物管行業(yè)等諸多因素的干擾下,卓越商企服務(wù)仍然交出了一份可圈可點(diǎn)的年度答卷,公司“深耕目標(biāo)城市——做高物業(yè)濃度,兩翼生長(zhǎng)——延伸增值服務(wù)深度,新業(yè)務(wù)布局——進(jìn)一步擴(kuò)張商務(wù)業(yè)態(tài)范圍”的發(fā)展策略得到進(jìn)一步深化。
展望未來,卓越商企服務(wù)以成為國內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商為長(zhǎng)期愿景,并透過經(jīng)營、客戶及員工三大維度關(guān)鍵指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定,公司未來發(fā)展路徑正逐漸清晰。
筆者認(rèn)為,卓越商企所處的物管行業(yè),現(xiàn)金流穩(wěn)定疊加政策支持,是優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)事業(yè)。而其聚焦的商務(wù)物管賽道更是盈利能力強(qiáng)、拓展空間大,能帶來更多的想象空間。但估值層面上顯然未充分反映這一特征。卓越商企當(dāng)前動(dòng)態(tài)市盈率約為8倍左右,處于歷史低位區(qū)間。相對(duì)于一眾同行,也是處于極低的位置,與其凈利潤(rùn)增速與同行相當(dāng)?shù)氖聦?shí)不匹配。隨著市場(chǎng)對(duì)于專業(yè)化物管品牌需求的進(jìn)一步提高,這家商務(wù)龍頭或有望走出業(yè)績(jī)與估值共振的戴維斯雙擊行情,不妨拭目以待。