隨著多家大型物管股上市，令市場重?zé)雽ξ锕芄膳d趣，并有望更新估值。富瑞Jefferies、海通國際及招銀國際近日就卓越商企服務(wù)(6989.HK) 分別首次覆蓋，給予「買入」評級及目標(biāo)價為11.69港元、14.3港元和13.34港元。

綜合各行之報告，指卓越商企服務(wù)是少數(shù)的商業(yè)寫字樓運營商，具有豐富的行業(yè)經(jīng)驗及向快速增長的科技企業(yè)客戶提供物管服務(wù)的能力。其中，富瑞Jefferies指受惠于高行業(yè)門坎及靈活定價的管理費用策略，該行預(yù)期公司于2019至2022年間的復(fù)合年純利增長率達60%，而凈利潤率將擴大3至4個百分點。該行相信公司良好的財務(wù)狀況享有較同業(yè)為高的估值，市場將會對其進行估值重修。

卓越商企服務(wù)是寫字樓大王卓越地產(chǎn)分拆出來的上市物管公司，剛于10月初在香港聯(lián)交所主板掛牌。與其他(商務(wù))物管股不同，卓越商企服務(wù)來自第三方開發(fā)商的收入占比近年正不斷提升。2017至2019期間，來自第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)面積分別占在管總面積34.7%、41.3%及56.8%，于今年五月底更進一步擴大至58.4%。同時，公司亦專注于高端商務(wù)物業(yè)，在細(xì)分市場中具有領(lǐng)導(dǎo)地位。

根據(jù)弗若斯特沙利文報告，按2019年向商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收入計，卓越商企服務(wù)在大灣區(qū)則排名第二；按向高端商務(wù)物管領(lǐng)域所得收入計，則排名第一。同時，十大互聯(lián)網(wǎng)公司中的7家都是其客戶。

弗若斯特沙利文預(yù)期商務(wù)物業(yè)市場將持續(xù)擴張，于中期而言，在管面積及收入的復(fù)合年增長率將分別達到5.2%及8.0%，尤其是高端市場，預(yù)期至2024年其在市場收入結(jié)構(gòu)的占比將達到55%，而2019年該占比僅為48%?；诘搅己玫姆?wù)質(zhì)量、強大的高級寫字樓管理經(jīng)驗、與現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)或科技巨企(如騰訊、華為、百度等)的良好關(guān)系，以及積極的擴張及于高能級城市的深耕，富瑞相信卓越商企服務(wù)將進一步鞏固其在粵港澳大灣區(qū)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位，并預(yù)期于2022年有望翻倍其商務(wù)物管業(yè)務(wù)(在管面積達到2,500萬平方米)，推動其市占率擴大至15%或以上(2019年市占率︰9%)。

增值服務(wù)驅(qū)動增長

另外，值得留意的是，隨著市場化及向商務(wù)物業(yè)或住宅物業(yè)客戶提供更多元化服務(wù)，預(yù)期卓越商企服務(wù)的增值服務(wù)收入于2022年可達到人民幣11億元，收入占比超過20%，較現(xiàn)在翻倍，而業(yè)務(wù)毛利率則擴大至35%至36%(2019年全年︰25.2%)。

由于靈活的商務(wù)物業(yè)管理費用定價策略及來自增值服務(wù)業(yè)務(wù)的高收入占比，預(yù)期卓越商企服務(wù)將較少受勞工成本上升的影響，并有助其提升未來幾年的綜合業(yè)務(wù)毛利率至26%-27%(2019年全年︰23.6%)。加上預(yù)期未來有望進入港股通等催化劑，以及考慮到公司可持續(xù)性的盈利能力、較高第三方占比和較低的關(guān)聯(lián)交易比例等較高盈利質(zhì)量表現(xiàn)，各行認(rèn)為公司較可比同業(yè)享有更高估值。