卓越商企服務(06989.HK)恒生指數(shù)(800000.HK)大市經(jīng)過急跌后反彈，恒指在「頭肩頂」型態(tài)的「頸線」附近徘徊，本週能否重回并企穩(wěn)在「頸線」之上，對大市有重要啟示，宜密切留意。 

內(nèi)地物管行業(yè)隨著越來越多公司上市，已逐漸成為內(nèi)房板塊以外的另一大板塊。然而，在這條賽道上，亦越來越像內(nèi)房股，各物管股之間除了規(guī)模外，差異化日漸模糊。雖然如此，市場上其實絕不乏優(yōu)質(zhì)的細分賽道投資標的。投資者只要細心觀察，不難找到具有長期穩(wěn)健增長前景的優(yōu)質(zhì)物管股。 

商務物管行業(yè)頭部企業(yè)、大灣區(qū)高級商務物管市場排名第一的卓越商企服務(6989)正是具有差異化的長期價值投資標的。海通國際在公司發(fā)佈業(yè)績后，重申其「跑贏大市」評級及目標價14.3港元，意味較昨天股價約9.18港元具有近56%的上行空間，可作參考。 

目前，在整個市場規(guī)模高達萬億的物管領(lǐng)域中，根據(jù)市場的粗略估計，住宅物管按服務收益計算，約佔總規(guī)模的比例逾60%，其他業(yè)態(tài)的佔比則較分散。不過，值得留意的是商寫板塊(商場及寫字樓)的平均每平方米物管收費為整個行業(yè)中最高，醫(yī)院物管則跟隨其后。而住宅項目的物管費用水平基本處于大物管行業(yè)的底部，原因除了行業(yè)門檻相對較低，市場競爭較為激烈外，住宅物管公司大多依賴房地產(chǎn)開發(fā)商母公司輸血以推動發(fā)展，第三方外拓能力較弱，形成在業(yè)務拓展過程中的提費能力亦相應較低。對比而言，商務物管賽道因行業(yè)門檻和集中度相對較高，毛利水平亦較穩(wěn)定，若具有良好的第三方外拓能力，公司的業(yè)務前景必更佳，長期投資價值潛力更大。

內(nèi)生動力持續(xù)強化 盈利能力不斷提升 

卓越商企服務于1999年在深圳成立，深耕大灣區(qū)商務物管逾20年，在高級寫字樓領(lǐng)域更擁有強大的競爭優(yōu)勢，并已建立了標準化的營運模式，能向多業(yè)態(tài)項目提供覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務。公司服務類型多元化，涉及寫字樓、商務綜合體、企業(yè)總部、綜合辦公、研發(fā)資料中心、工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、政府公建、高等院校、醫(yī)院公共設(shè)施、住宅公寓等不動產(chǎn)物業(yè)的諮詢顧問、物業(yè)服務、綜合設(shè)施管理、高端商務服務等綜合管理服務。

公司已于3月15日正式成為恒生綜合指數(shù)成份股及深港通標的，亦剛公佈了2020年全年業(yè)績，整體表現(xiàn)優(yōu)于預期，后市估值上修動力不少。2020年，公司收入增長約38%至約25.3億元人民幣(下同)，毛利達約6.6億元，大幅增長53.2%，毛利率達26.3%，按年提升2.7個百分點。全年純利飆升82.1%至約3.25億元。每股派息0.0951港元，派息率為24%。

在強勁業(yè)績表現(xiàn)背后，動力主要來自于內(nèi)生增長和外拓能力的同步爆發(fā)。公司去年的收入主要來自三大業(yè)務板塊–基礎(chǔ)物管服務、增值服務和其他服務，佔比分別為83.6%、14.2%和2.2%。其中，基礎(chǔ)物管服務業(yè)務于年內(nèi)收入達21.1億元，增長33.9%，而增值服務業(yè)務收入為3.59億元，大升近76%。受惠于兩大業(yè)務的收入穩(wěn)健增長，以及業(yè)務毛利率分別同比增長2.1個百分點及9.4個百分點至24.1%及34.6%，令公司盈利能力得以顯著提升。

近年來，公司的增值服務收入佔比持續(xù)上升，成為增長最快的業(yè)務板塊。然而，與行業(yè)平均收入佔比達30%的水平相比，仍然具有倍升的增長空間。而增值服務作為公司的核心差異化手段，亦已成為卓越商企服務于未來持續(xù)大力拓展的業(yè)務板塊，尤其是向客戶提供的資產(chǎn)服務、企業(yè)服務價值鏈條等均具有巨大的發(fā)展空間，對盈利能力的持續(xù)提升亦具有重大作用。 

此外，得益于整體服務質(zhì)量的持續(xù)強化，根據(jù)賽維咨詢的2020年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，客戶對公司的寫字樓物管服務的滿意度達到99%，高于行業(yè)平均的95%水平。良好的客戶滿意度不僅有助提升客戶的忠誠度，亦有利于增值服務產(chǎn)品的精細深耕發(fā)展。 

強大第三方外拓能力推動未來巨大增長 

在市值逾百億的物管股中，具有穩(wěn)定第三方外拓能力的公司并不多，而于2017年至2020年間，實現(xiàn)第三方開發(fā)項目收入按複合年增長率45%以上持續(xù)擴張的物管公司，更是寥寥無幾。卓越商企服務去年IPO時吸引9名重磅基石投資者，包括騰訊(700)、京東(9618)、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本、睿遠基金等，相信與其在高端商寫物管領(lǐng)域擁有領(lǐng)先地位，以及強勁的外拓能力不無關(guān)係。 

據(jù)了解，十大互聯(lián)網(wǎng)巨企中約九家都是卓越商企服務的客戶，其中騰訊、華為等更與公司合作多年。在這些互聯(lián)網(wǎng)巨企在全國性擴張的同時，不少區(qū)域總部大樓、研發(fā)中心等均交予卓越商企服務來負責物管服務。正因如此，公司在其大客戶的支持下，于去年在業(yè)務覆蓋城市上實現(xiàn)了高速的擴張，從首五個月34個城市，擴大至全年42個城市，全委項目達79個，年合同金額達3.69億元，多年期合同總金額為 8.23億元 ，全委管理面積約 577萬平方米。 

上述數(shù)據(jù)，除了反映公司的第三方外拓能力，也體現(xiàn)出行業(yè)的差異性。因為商寫物管的要求較高，故其合約周期一般也較住宅物管的合約周期為長，所以穩(wěn)定性更高。同時，商寫以至綜合產(chǎn)業(yè)園項目的增值服務業(yè)務亦擁有巨大的發(fā)展空間。由于這些項目具有多元化的全場景，如團膳、高端禮賓餐飲、商務旅游代購、團建拓展等，更有利于擴大增值服務產(chǎn)品，拉動高毛利的增值服務持續(xù)穩(wěn)健增長。

此外，卓越商企服務在高端寫字樓領(lǐng)域深耕多年，擁有豐富的大客戶資源，憑藉卓越服務質(zhì)量的口碑相傳，更不斷贏得了大客戶上下游產(chǎn)業(yè)鏈的合作伙伴的項目合約，形成日益廣泛的飛輪效應。2020年，在獲取的第三方外拓項目中，按合同金額計，來自大客戶的佔比達58%；按業(yè)態(tài)而言，來自企業(yè)大樓、辧公研發(fā)園區(qū)的新增項目的合同金額，佔新增總合同金額約69%。另外，來自其他區(qū)域(即大灣區(qū)和長三角城市群以外的一綫或二綫城市)的新增第三方非住宅物業(yè)項目數(shù)量及相關(guān)合同金額分別達到34個和1.69億元，同比顯著增長。

豐富的內(nèi)生資源、強大的外拓能力，加上能滿足多業(yè)態(tài)的覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務，以及巨大的線上線下多場景增值服務發(fā)展空間，已構(gòu)筑起堅固的護城河，卓越商企服務為長持佳選。