隨著多家大型物管股上市，令市場(chǎng)重?zé)雽?duì)物管股興趣，并有望更新估值。富瑞Jefferies、海通國(guó)際及招銀國(guó)際近日就卓越商企服務(wù)(6989.HK) 分別首次覆蓋，給予「買入」評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)為11.69港元、14.3港元和13.34港元。

綜合各行之報(bào)告，指卓越商企服務(wù)是少數(shù)的商業(yè)寫字樓運(yùn)營(yíng)商，具有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及向快速增長(zhǎng)的科技企業(yè)客戶提供物管服務(wù)的能力。其中，富瑞Jefferies指受惠于高行業(yè)門坎及靈活定價(jià)的管理費(fèi)用策略，該行預(yù)期公司于2019至2022年間的復(fù)合年純利增長(zhǎng)率達(dá)60%，而凈利潤(rùn)率將擴(kuò)大3至4個(gè)百分點(diǎn)。該行相信公司良好的財(cái)務(wù)狀況享有較同業(yè)為高的估值，市場(chǎng)將會(huì)對(duì)其進(jìn)行估值重修。

卓越商企服務(wù)是寫字樓大王卓越地產(chǎn)分拆出來(lái)的上市物管公司，剛于10月初在香港聯(lián)交所主板掛牌。與其他(商務(wù))物管股不同，卓越商企服務(wù)來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的收入占比近年正不斷提升。2017至2019期間，來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積分別占在管總面積34.7%、41.3%及56.8%，于今年五月底更進(jìn)一步擴(kuò)大至58.4%。同時(shí)，公司亦專注于高端商務(wù)物業(yè)，在細(xì)分市場(chǎng)中具有領(lǐng)導(dǎo)地位。

根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，按2019年向商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收入計(jì)，卓越商企服務(wù)在大灣區(qū)則排名第二；按向高端商務(wù)物管領(lǐng)域所得收入計(jì)，則排名第一。同時(shí)，十大互聯(lián)網(wǎng)公司中的7家都是其客戶。

弗若斯特沙利文預(yù)期商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)將持續(xù)擴(kuò)張，于中期而言，在管面積及收入的復(fù)合年增長(zhǎng)率將分別達(dá)到5.2%及8.0%，尤其是高端市場(chǎng)，預(yù)期至2024年其在市場(chǎng)收入結(jié)構(gòu)的占比將達(dá)到55%，而2019年該占比僅為48%?；诘搅己玫姆?wù)質(zhì)量、強(qiáng)大的高級(jí)寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)、與現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)或科技巨企(如騰訊、華為、百度等)的良好關(guān)系，以及積極的擴(kuò)張及于高能級(jí)城市的深耕，富瑞相信卓越商企服務(wù)將進(jìn)一步鞏固其在粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位，并預(yù)期于2022年有望翻倍其商務(wù)物管業(yè)務(wù)(在管面積達(dá)到2,500萬(wàn)平方米)，推動(dòng)其市占率擴(kuò)大至15%或以上(2019年市占率︰9%)。

增值服務(wù)驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)

另外，值得留意的是，隨著市場(chǎng)化及向商務(wù)物業(yè)或住宅物業(yè)客戶提供更多元化服務(wù)，預(yù)期卓越商企服務(wù)的增值服務(wù)收入于2022年可達(dá)到人民幣11億元，收入占比超過(guò)20%，較現(xiàn)在翻倍，而業(yè)務(wù)毛利率則擴(kuò)大至35%至36%(2019年全年︰25.2%)。

由于靈活的商務(wù)物業(yè)管理費(fèi)用定價(jià)策略及來(lái)自增值服務(wù)業(yè)務(wù)的高收入占比，預(yù)期卓越商企服務(wù)將較少受勞工成本上升的影響，并有助其提升未來(lái)幾年的綜合業(yè)務(wù)毛利率至26%-27%(2019年全年︰23.6%)。加上預(yù)期未來(lái)有望進(jìn)入港股通等催化劑，以及考慮到公司可持續(xù)性的盈利能力、較高第三方占比和較低的關(guān)聯(lián)交易比例等較高盈利質(zhì)量表現(xiàn)，各行認(rèn)為公司較可比同業(yè)享有更高估值。