3月26日，有著“大灣區(qū)高端商務(wù)物業(yè)管理標(biāo)桿”之稱的卓越商企服務(wù)公布2020年度業(yè)績。營收、凈利潤、毛利潤、管理面積皆實(shí)現(xiàn)大幅增長!為上市第一年的首秀交上了一份亮眼的成績單。

具體而言，經(jīng)營業(yè)績上，2020年，卓越商企服務(wù)(06989)錄得收入約為25.3億元，同比增長37.5%;歸母凈利潤為3.25億元，同比增長82.1%。而毛利潤則同比大增53.2%至6.64億元，毛利率則同比增加了2.7pct至26.3%。

管理面積上，期內(nèi)卓越商企服務(wù)通過多輪驅(qū)動(dòng)也實(shí)現(xiàn)了合約面積和在管面積的快速增長：2020年，該公司合約面積約為4470萬平方米，同比增長約34.9%，合約項(xiàng)目數(shù)量459個(gè);在管全委物業(yè)面積達(dá)到了3202萬平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量406個(gè)，分別同比增長約36.2%及31.8%。

這一亮眼的業(yè)績表現(xiàn)也直接提振了卓越商企服務(wù)的股價(jià)走勢。3月26日，其股價(jià)高開高走，盤中一度漲近10%，截至收盤股價(jià)大漲超8%，報(bào)9.09港元，總市值為111.12億港元。

接下來不妨從財(cái)報(bào)出發(fā)，探討一下卓越商企服務(wù)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)高速增長的背后究竟蘊(yùn)藏著哪些成長魔力?

三大亮點(diǎn)圍繞，背后“增長基因”顯現(xiàn)

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，卓越商企服務(wù)成立于1999年，從深圳起家，重點(diǎn)項(xiàng)目均落于大灣區(qū)。

在母公司卓越集團(tuán)這一棵“大樹”的庇護(hù)下，卓越商企服務(wù)打造的“卓越品牌”具備著一定的認(rèn)知度——按向商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)的收入計(jì)，卓越商企服務(wù)在商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第四，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第2;按高端商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)服務(wù)所得收入計(jì)，公司在商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第三，在大灣區(qū)則排名第一。

與此同時(shí)，它服務(wù)的客戶大多是“非富即貴”——騰訊、百度、阿里、華為等知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及高新科技企業(yè)皆是其服務(wù)客戶，服務(wù)項(xiàng)目則包括深圳騰訊大廈、深圳阿里云大廈、深圳百度國際大廈等。

深究財(cái)報(bào)可知，2020年卓越商企服務(wù)能夠快速增長主要有三大增長動(dòng)能支撐，如下：

1、商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)穩(wěn)健增長，繼續(xù)發(fā)揮“支柱”作用。

據(jù)了解，卓越商企服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)主要分為三個(gè)部分，即物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)及其他業(yè)務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)是該公司的核心收入來源，2019年和2020年占總收入的比重分別為86%、83%。于報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)收入為21.11億元，較去年同期增加33.9%。

分析卓越商企服務(wù)的業(yè)務(wù)類型可知，該業(yè)務(wù)板塊則包括商務(wù)物業(yè)、公共及工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)這些細(xì)分業(yè)務(wù)。2020年，其商務(wù)物業(yè)收入同比增長30.68%至15.63億元，占物業(yè)管理服務(wù)收入的75.9%，由此可知，以商務(wù)物業(yè)管理起家的卓越商企服務(wù)，商務(wù)物業(yè)則是其核心業(yè)務(wù)中的“核心”。

(數(shù)據(jù)來源：卓越商企服務(wù)財(cái)報(bào))

這一點(diǎn)也可以在卓越商企服務(wù)的在管面積窺出：截至2020年12月底，該集團(tuán)的在管面積為3200萬平方米，同比增長36.2%，其中商務(wù)物業(yè)占比為52.1%或1670萬平方米，公共及工業(yè)物業(yè)占比為18.2%或580萬平方米，住宅物業(yè)占比為29.7%或950萬平方米。

2、增值服務(wù)取得突破性增長，以“卓品”為著力點(diǎn)打開新增長空間。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，于2020年，卓越商企服務(wù)的增值服務(wù)快速增長——期內(nèi)，這一業(yè)務(wù)錄得收入為3.59億元，同比增長76%，占總收入的比例較2019年同期增長3.1pct至14.2%，而該業(yè)務(wù)的快速增長恐怕也將為卓越商企服務(wù)收入的增長帶來一定利好作用。

據(jù)悉，卓越商企服務(wù)增值服務(wù)又包括資產(chǎn)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)和專業(yè)增值服務(wù)這三大板塊。在這其中，報(bào)告期內(nèi)，該公司進(jìn)一步加強(qiáng)了對企業(yè)服務(wù)的投入，以為高凈值人士服務(wù)“卓品”品牌為支點(diǎn)撬開了更寬闊的發(fā)展空間：報(bào)告期內(nèi)，卓品的營業(yè)收入為7790萬，增值服務(wù)業(yè)務(wù)同比增長46%，進(jìn)一步打開增值服務(wù)的想象空間。

3、第三方業(yè)務(wù)大幅大幅提升，進(jìn)一步減少對母公司卓越集團(tuán)的依賴。

從財(cái)報(bào)披露內(nèi)容來，2020年卓越商企服務(wù)的第三方市場拓展取得了不錯(cuò)的成績：期內(nèi)，其在原有大客戶業(yè)務(wù)優(yōu)勢基礎(chǔ)上，獲得京東、騰訊、華為、大疆、快手等一批優(yōu)質(zhì)大客戶和多個(gè)企業(yè)總部大廈項(xiàng)目，進(jìn)而促使其來自第三方拓展的商務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積及收入分別同比增加44.5%和37.9%，分別約1379萬平方米和9.76億元。

此外，報(bào)告期內(nèi)，公司新增第三方非住宅物業(yè)項(xiàng)目達(dá)79個(gè)，全委管理面積約577萬平方米，合同總金額達(dá)人民幣8.23億元，其中，來自大客戶的占比達(dá)58%。而來自其他區(qū)域的新增第三方非住宅物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及相關(guān)合同金額分別達(dá)到34個(gè)和1.69億元，同比顯著增長。而基于第三方業(yè)務(wù)的大幅提升，該公司進(jìn)一步減少對母公司的資源依賴。

值得一提的是，在上述三大增長動(dòng)能的助力，卓越商企不僅經(jīng)營業(yè)績獲得了讓人眼前一亮的增長，而且手中握的現(xiàn)金變多了，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也愈發(fā)健康了。

截至2020年12月31日，卓越商企服務(wù)手中持有的現(xiàn)金及等價(jià)物為人民幣3314.1百萬元，較2019年同期增長了641.2%，而經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為434.0百萬元，較去年同期增長了135%。另外，其流動(dòng)負(fù)債也較2019年同期減少約34%至12.43億元，資產(chǎn)負(fù)債率也較2019年同期的82%大幅降低，目前資產(chǎn)負(fù)債率僅為34%。

整體而言，在上述三大亮點(diǎn)的加持下，卓越商企服務(wù)的經(jīng)營業(yè)績在2020年體現(xiàn)出了較強(qiáng)的的成長能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不失為一份優(yōu)秀的“成績單”。

大灣區(qū)、長三角+高端路線，行業(yè)潛力不容小覷

如果說上述的增長動(dòng)能是卓越商企服務(wù)當(dāng)下的成長力，那么，它接下來的生長力在何方?

顯然，作為一只大灣區(qū)高端商務(wù)物業(yè)管理企業(yè)，卓越商企服務(wù)或?qū)⑾硎苜惖纼?yōu)勢及區(qū)域優(yōu)勢帶來的發(fā)展空間。

一方面，在朝陽氣質(zhì)盡顯的物管行業(yè)中，卓越商企服務(wù)又處于增長趨勢快及提價(jià)空間大的高端商務(wù)物業(yè)賽道。

據(jù)興業(yè)證券數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)的高端商務(wù)物業(yè)管理面積保持迅速的增長趨勢：截至2020年末，全國商務(wù)物業(yè)管理面積為8.7億平米，其中高端商務(wù)物業(yè)管理面積達(dá)到1.5億平，占比為17%，較2014年提升3pct。同時(shí)高端商務(wù)物業(yè)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)更高且提升速度更快，2020A年全國商務(wù)物業(yè)收入為620億元，其中高端商務(wù)物業(yè)收入為310億元，占比為50%，較2014年提升了10pct，收入規(guī)模反超中低端物業(yè)。

(數(shù)據(jù)來源：興業(yè)證券)

需要注意的是，高端商務(wù)管理這一增長趨勢預(yù)計(jì)還將繼續(xù)持續(xù)，即通過下沉至二三線城市帶來新的增長供應(yīng)量。此外，高端商務(wù)管理具備品牌溢價(jià)和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力，單價(jià)提升和增值服務(wù)收入提升都將具備更大的想象空間。

另一方面，除了賽道優(yōu)勢之外，卓越商企還具有深耕大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)帶來的區(qū)域優(yōu)勢。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，卓越商企服務(wù)主要深耕大灣區(qū)和長三角這兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域——截至2020年5月底，兩區(qū)域的在管項(xiàng)目分別達(dá)到111、88個(gè)，已覆蓋了區(qū)域內(nèi)8、17個(gè)城市(含儲備)，而中西部、環(huán)渤海和海西這些區(qū)域則分別管理107、19、3個(gè)項(xiàng)目。

(數(shù)據(jù)來源：興業(yè)證券)

由上可知，起家于大灣區(qū)的卓越商企服務(wù)大部分在管物業(yè)還是位于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)及增長最迅速的地區(qū)之一——粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域。要知道，大灣區(qū)作為國內(nèi)新的經(jīng)濟(jì)增長極，以全國不到0.6%的占地面積貢獻(xiàn)全國近12%GDP，自然也對商業(yè)物業(yè)的容納比較大。此背景下，對于深耕大灣區(qū)的卓越商企而言，自然是一大發(fā)展良機(jī)。

而在經(jīng)濟(jì)最富庶的長三角地區(qū)，卓越商企服務(wù)在2020年的業(yè)務(wù)增長非?？?，去年一年，長三角面積占比增幅最高，從2019年的20.8%增至25.4%，在管面積為814萬平方米。其他地區(qū)的面積占比也在提升，從2019年的30.9%增至32.8%，在管面積約1049萬平方米。

基于上述種種數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，在大灣區(qū)、長三角+高端路線雙重優(yōu)勢加持下，卓越商企服務(wù)未來發(fā)展?jié)摿κ挚善凇?/p>

深化兩大競爭力，估值有待重塑

關(guān)于對未來的展望，卓越商企服務(wù)在財(cái)報(bào)中指出了幾點(diǎn)方向，如下：

“2021年，公司會繼續(xù)強(qiáng)化核心科技能力，利用數(shù)字化力量推動(dòng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)全面走向智慧化;會繼續(xù)鞏固我們在第三方項(xiàng)目外拓市場的競爭優(yōu)勢，擴(kuò)大客戶組合，為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù);會全面豐富增值服務(wù)能力，增強(qiáng)我們的全生命周期及全鏈條服務(wù)能力?！?/p>

言下之意就是，未來卓越商企服務(wù)會通過繼續(xù)豐富增值服務(wù)和擴(kuò)展外拓市場，進(jìn)一步吃下物管行業(yè)爆發(fā)的市場紅利。

具體而言，增值服務(wù)上，卓越商企服務(wù)以科技賦能增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)降低人工成本，提升運(yùn)營效率的效果。

面向客戶端，該公司推出卓品APP，為客戶提供涵蓋企業(yè)服務(wù)、線上商城等各項(xiàng)服務(wù)的線上平臺，截至目前卓品APP注冊用戶約100萬人。另一方面，對內(nèi)打造FM智慧管理信息平臺，建立起聯(lián)通的數(shù)字化運(yùn)營平臺。據(jù)悉，其通過FM智慧平臺賦能，每月可處理工單數(shù)量及可完成工作率持續(xù)提升——截至2020年6月底，公司的300項(xiàng)在管物業(yè)中，F(xiàn)M智慧管理信息平臺覆蓋約80個(gè)，滲透率為27%，隨著公司加大科技賦能推進(jìn)，預(yù)計(jì)滲透率將持續(xù)提升。

而外拓方面，卓越商企服務(wù)則繼續(xù)維持強(qiáng)大的外拓能力，保持在大灣區(qū)和長三角的優(yōu)勢同時(shí)，推進(jìn)1+1+X全國化布局，通過跟隨大客戶戰(zhàn)略、積極主動(dòng)市場拓展和收并購協(xié)同持續(xù)擴(kuò)大市場規(guī)模和豐富業(yè)態(tài)組合。比如，2019年公司成功收購武漢雨陽、武漢環(huán)貿(mào)、浙江港灣這3個(gè)項(xiàng)目中，通過收購這些項(xiàng)目，該公司期內(nèi)新獲得390萬平米在管面積。

綜合上述來看，隨著卓越商企服務(wù)內(nèi)生外延打造的成長力逐漸釋放，再疊加市場發(fā)展空間及經(jīng)營業(yè)績的高增長表現(xiàn)利好，該公司的估值邏輯終將實(shí)現(xiàn)重塑。

目前不少機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，卓越商企服務(wù)當(dāng)前股價(jià)并未充分反映其潛力價(jià)值。3月23日，興業(yè)證券對卓越商企服務(wù)予以“買入”評級，并將其目標(biāo)價(jià)調(diào)至11.00港元，按照這一目標(biāo)價(jià)來看，意味著較其最新股價(jià)仍有不少的上行空間。

因此可知，某種程度上，卓越商企服務(wù)目前依然存在著估值擴(kuò)張的機(jī)會，不失為一只值得長期關(guān)注的物業(yè)新股。